De initiatiefgroep heeft in 2017 een haalbaarheidsplan opgesteld. Naar aanleiding van dit plan heeft de gemeenteraad van Oldebroek op 16 november 2017 besloten de mogelijkheden hiervan verder te laten onderzoeken.

Inleiding

Het plan is om het huidige dorpshuis ‘De Heerdt’ en de aangrenzende gymzaal in Oosterwolde te verplaatsen naar sportpark De Heugthe van voetbalvereniging
VSCO’61. Hierdoor ontstaat een centralisatie van sportvereniging, dorpshuis en sporthal. Een multifunctioneel centrum (MFC) met sportmogelijkheden. Deze nieuwe locatie wordt het Hart van Oosterwolde genoemd, vanwege de bundeling van voorzieningen en faciliteiten.

Dit plan is vooral gericht op de leefbaarheid van Oosterwolde. Hoe dit bijdraagt aan een sterke en leefbare samenleving en hoe verschillende partijen en
inwoners daarin samenwerken. Daarnaast is een financiele onderbouwing opgenomen waaruit blijkt dat dit plan in verschillende vormen levensvatbaar is.

Aanleiding

Dit plan is een initiatief van Voetbalvereniging VSCO’61, Dorpshuis De Heerdt, Dorpsbelang Oosterwolde en Stichting Sportvoorziening Oosterwolde.
De aanleiding van het nieuwbouwplan is drieledig:
• Allereerst is de huidige manier van exploitatie van het dorpshuis De Heerdt niet haalbaar voor de toekomst. Het bestuur van het dorpshuis heeft al jaren moeite om de begroting rond te krijgen.
• Daarnaast is het gebouw uit 1993 gedateerd en moet er minimaal 200.000 euro geïnvesteerd worden om het weer op niveau te krijgen.
• Dan is er de leefbaarheid in het dorp. Er is de afgelopen jaren een afname in het voorzieningsniveau geweest. De supermarkt is verdwenen en ook de voormalige winkelstraat (Groote Woldweg) heeft nauwelijks nog winkels te bieden. Daarentegen stijgt het aantal inwoners in Oosterwolde jaarlijks.

Geen aanleiding maar wel een sterke behoefte binnen de bevolking, zijn starterswoningen en seniorenwoningen. Oosterwolde beschikt over een grote jonge
doelgroep tot 40 jaar. Deze doelgroep bestaat uit 54% van alle inwoners. (Bron: Demografische gegevens Oosterwolde, 2015)

Oldebroek voor Mekaar

Dit plan sluit tevens aan op het project Oldebroek voor Mekaar waarbij inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en de gemeente Oldebroek elkaar
stimuleren om zelf verantwoordelijkheid te nemen en actief bij te dragen aan de samenleving. Daarop vooruitlopend gaf de gemeente Oldebroek aan dat
het overdragen van accommodaties en voorzieningen en het faciliteren van ‘dorpsinitiatieven’ past in de aanpak van Oldebroek voor Mekaar. Dat vraagt om
samenwerking, vertrouwen en betrokkenheid, maar ook om open te staan voor elkaar.

Ons doel

Wat gaan we doen

In de kern van Oosterwolde, op het huidige tweede veld van VSCO’61, wordt een MFC met sporthal, Jongeren Actief Plek (JAP), woningen, voorzieningen en centraal plein met parkeren gerealiseerd. Deze plek wordt het Hart van Oosterwolde. VSCO’61 zal grond achter het vierde veld aankopen ter vervanging van dit veld.

Elkaar versterken

De centralisatie van sportvereniging en MFC in het dorp, is een wens van alle betrokken partijen (VSCO’61, Dorpshuis De Heerdt, Stichting Dorpsbelang Oosterwolde en Stichting Sportvoorziening Oosterwolde). Door een pleinfunctie met het centreren en delen van voorzieningen in het dorp wordt de leefbaarheid en het welzijn van inwoners verbeterd. Er moeten voorzieningen komen voor jong en oud. Studerend of werkzoekend. Kerngezond of met een beperking. Dit wordt een plek waar iedereen zich thuis voelt. Alle voorzieningen die nu op diverse locaties in het dorp verdeeld zijn, komen straks samen. Hierdoor versterken verenigingen elkaar en zal het aantrekkelijker worden voor inwoners. Door de verplaatsing van het dorpshuis naar het sportpark, ontstaan in de buitenruimte (van het sportpark en het JAP) ook meer mogelijkheden. Straks kunnen tijdens activiteiten in het MFC ook buitenactiviteiten georganiseerd worden. Dit wordt een veilige plek. Door de autoluwe omgeving is het mogelijk om veilige buitenactiviteit te organiseren. Daarnaast is het mogelijk om grote activiteiten te organiseren zonder dat de verkeersveiligheid in het geding komt. Vooral kinderen hebben behoefte aan buitenactiviteiten. Het organiseren van kinderfeestjes, verjaardagen en jubilea in eigen dorp wordt hierdoor aantrekkelijker. Door het centeren van voorzieningen, vergroten we de aantrekkingskracht en worden krachten gebundeld voor een toekomstigbestendig verenigingsleven.

Hoe gaan we dat doen

Om dit te realiseren worden het huidige dorpshuis en de gymzaal gesloopt en wordt op deze locatie herontwikkeld. Deze locatie biedt mogelijkheden voor  woningbouw. Hiermee kan een deel van het tekort aan starters- en seniorenwoningen in Oosterwolde worden opgelost. Dat de inwoners een tekort aan starters- en seniorenwoningen ervaren is te lezen in het Leefbaarheidsonderzoek, 2013. Dankzij nieuwbouw van het MFC, kan ook aan de huidige normen worden voldaan, betere geluidsisolatie (minder last in de buurt) en ontstaat er een betere  parkeervoorziening. Dit laatste is belangrijk voor het verenigingsleven en de twee kerken in de kern van Oosterwolde. Bij de Heerdt zijn momenteel onvoldoende parkeermogelijkheden en daardoor wordt veel fout geparkeerd. Dit levert overlast op in de buurt. Ook de kerk heeft last van onvoldoende parkeermogelijkheden in de kern. Dit is voor de hulpdiensten geen veilige situatie. Door het creëren van meer parkeerruimte is dit een oplossing voor beide partijen. Dit plan biedt ca. 65 extra parkeerplekken.

Herontwikkeling

Plangebied Hart van Oosterwolde

In de situatietekening hiernaast is te zien waar het MFC met sporthal, JAP, ruimte voor speeltoestellen, appartementen (met evt. winkels) en parkeergelegenheid
zich bevinden. Ook is de ontsluiting via de Duinkerkerweg en perceelafscheiding (rode lijn) aangegeven. Alle betrokken partijen zijn voor de plannen en stellen
daarbij de volgende doelen:

  • Een centrale ontmoetingsplek creëren in het dorp (pleinfunctie)
  • Multifunctioneel inzetbaar ook in de toekomst
  • Alle verenigingen voldoende ruimte geven, maar rekening houden met de bezetting.
  • Meer samenwerking tussen verenigingen
  • Inwoners van Oosterwolde moeten hier hun feestje kunnen blijven geven
  • Een plek worden waar jong en oud elkaar ontmoet
  • Vrijwilligerswerk stimuleren
  • Iedereen moet zich hier thuis voelen
  • Toekomtsbestendig verenigingsleven (door elkaars onrendabele uren opvangen)
  • Meer parkeergelegenheid
Artist impressions.

Deze artist impressions geven een beeld van de bouw van het project ‘Hart van Oosterwolde’.

Plangebied herontwikkeling De Heerdt en gymzaal.

In deze kadastrale kaarten zijn de huidige en nieuwe situatie te zien. Het dorpshuis is in bezit van Vereniging De Heerdt en de gymzaal is in eigendom van de gemeente Oldebroek. In de nieuwe situatie worden de Heerdt en de gymzaal gesloopt en komt er ruimte vrij voor 14 woningen.

Extra voorzieningen

Ook de Bibliotheek Noordwest Veluwe en Supermarkt Emté in Oldebroek zijn voornemens te participeren in het Hart van Oosterwolde. Hieronder leest u de toelichting.

Bibliotheek

De directie van bibliotheek Noord-Veluwe heeft haar intentie uitgesproken om te participeren in het Hart van Oosterwolde. Zij willen graag een ruimte in het nieuwe dorpshuis. De bibliotheek Noord-Veluwe is en moderne centrale ontmoetingsplaats die lokaal een belangrijke rol vervult en innovatief opereert in een snel
veranderende (digitale) omgeving die een aantrekkingskracht heeft voor alle inwoners van de gemeente. Zij heeft een maatschappelijke taak om de inwoners te ondersteunen bij haar ontwikkeling tot volwaardige burgers. De bibliotheek is een basisvoorziening, informatiebron en ontmoetingsplek voor lezen, leren en informeren. Binnen de kern Oosterwolde wil de bibliotheek bijdragen aan de leefbaarheid en kwaliteit van het dorp door het bieden van een laagdrempelige
ontmoetingsplek met een kleine collectie media.
Hetty Kruithof-van de Weg, directeur de Bibliotheek Noord-Veluwe

Emté supermarkt

Supermarkt Emté uit Oldebroek is geïnteresseerd in een vestiging in het plan ‘Hart voor Oosterwolde’. Wij zien kansen in het exploiteren van een kleine supermarkt in samenwerking met de lokale vers-leveranciers onder de vlag van de Emté-vestiging in Oldebroek. De komende tijd onderzoekt Emté Steert in samenwerking met het moederbedrijf Sligro Food Group of een dergelijke exploitatie haalbaar is en onder welke voorwaarden onze interesse kan worden omgezet in meer concrete afspraken.
Hans Steert, namens Emté Steert Oldebroek.

Duurzaamheid

Duurzaamheid zal een belangrijke rol spelen bij het ontwerp, de bouw en de inrichting van het MFC. Onder meer door het toepassen van eigen energieopwekkers, een uitstekende isolatie en zuinige installaties. De sportzaal wordt voorzien van uiterst energiezuinige led-verlichting, waardoor de elektriciteitsbehoefte laag blijft. Op het dak worden zonnepanelen geplaatst. We verwachten het grootste deel van het verbruik zelf op te wekken. Daarnaast wordt onderzocht in hoeverre het mogelijk is de warmtepomp zoals die al op het VSCO-terrein aanwezig ook aangesloten kan worden op het MFC. In onze investeringsopzet worden de duurzaamheidsvoorzieningen niet als aparte investering opgenomen. In onze visie moeten deze ook economisch rendabel zijn en zichzelf dus terugverdienen door de lagere verbruikskosten. Wel is het mogelijk dat de gemeente gevraagd wordt een bijdrage te leveren in de financiering van de duurzaamheidsmaatregelen. Vergelijkbaar met de Stimuleringslening duurzaamheid zoals die door de gemeente Oldebroek aan stichtingen en verenigingen voor het verduurzamen van  bestaande gebouwen wordt aangeboden. Het is onze ambitie om volledig zelfvoorzienend te zijn in onze energiebehoefte.

Bezetting

Bezetting MFC

Het MFC zal afgestemd op de bezetting, multifunctioneel gebouwd worden. Hierdoor kunnen de huidige organisaties flexibel gebruik maken van de ruimtes. Ook VSCO’61 kan hier gebruik maken van ruimtes. Nu heeft VSCO’61 bijvoorbeeld regelmatig tekort aan vergaderkamers. De nieuwe locatie biedt ook de mogelijkheid om betaald barpersoneel van De Heerdt op onrendabele uren op te vangen. Dit kan door de samenwerking met de kantine van VSCO’61. Als er onvoldoende gebruik gemaakt wordt van de bar in het MFC, dan kan deze gesloten worden en doorverwijzen naar de kantine. Dat geldt andersom ook, zo vangen de verenigingen elkaars onrendabele uren op en kunnen personeelskosten verlaagd worden.

Bezetting sporthal

VSCO’61 en het bestuur van Stichting Sportvoorziening Oosterwolde heeft behoefte aan het uitbreiden van sportmogelijkheden in Oosterwolde. De huidige gymzaal voldoet niet aan de wettelijke eisen voor het uitoefenen van zaalvoetbal of volleybal. Er zal een sporthal moeten komen waar deze sporten volgens de landelijke normen beoefend kunnen worden. Dan zal ook VSCO’61 veel gebruik maken van de sporthal. Op dit moment beschikt de club over twee volwassen zaalvoetbalteams die wekelijks moeten uitwijken naar een sportzalen in Elburg en ‘t Harde. Daarnaast spelen en trainen 13 pupillenteams in de wintermaanden in de zaal. Zij moeten uitwijken naar andere sporthallen in de omgeving. VSCO’61 voorziet dat straks ook volwassentrainingen in de sporthal gegeven worden. Tot slot kunnen in de nieuwe situatie turnactiviteiten en wedstrijden georganiseerd worden. Tevens kan het aanbod voor ouderen uitgebreid worden.

De aanwezige kleedkamers van VSCO’61 zijn een mooie aanvulling op de nieuwe sporthal. Ook kunnen grotere activiteiten georganiseerd worden zoals een binnenconcert van muziekvereniging David.

Prognose bezetting MFC en gymzaal

Op basis van de huidige bezetting is een prognose gemaakt voor de nieuwe situatie in het MFC met sportmogelijkheid. Nieuwe initiatieven (als bijvoorbeeld concerten, uitvoeringen en volleybal) zijn hierin niet meegenomen. Alleen de extra vraag van VSCO’61 om zaalvoetbal voor jeugd en senioren is meegenomen.

Bestuur en organisatie

De bestuurlijke organisatie van het nieuwe MFC hangt af van het uiteindelijke scenario. Met behoud van de horecavergunning, zal het huidige bestuur blijven bestaan, omdat de vergunning niet overgedragen kan worden. De sporthal valt onder het bestuur van Stichting Sportvoorzieningen Oosterwolde. Wanneer we uitgaan van een paracommerciële vergunning, wordt het MFC met sportnogelijkheden en JAP onder gebracht onder de Stichting Sportvoorziening Oosterwolde. Of indien nodig in een andere stichting. Alle verenigingen zijn in staat een bestuurder te leveren die de belangen van de stichting behartigen. In dit geval zal het bestuur van de De Heerdt worden opgeheven bij de overdracht. Tussen VSCO’61 het nieuwe MFC worden afspraken gemaakt over onderling gebruik van ruimtes. Partijen betalen elkaar op basis van werkelijk gebruik. De twee locaties blijven los van elkaar opereren en zijn financieel niet afhankelijk van elkaar en hebben geen invloed op elkaars activiteiten of invulling. Wel zullen de verenigingen elkaar zoveel mogelijk versterken door onderling gebruik te maken van elkaars ruimtes en vrijwilligers op onrendabele momenten.

Exploitatie

Exploitatie bij paracommerciële vergunning en horecavergunning

Dorpshuis De Heerdt beschikt nu over een commerciële horeca vergunning. Deze is nodig voor het aantal feesten dat jaarlijks gegeven wordt en om de begroting zo min mogelijk negatief uit te laten vallen. Mocht in de nieuwe situatie deze worden omgezet naar een paracommerciële vergunning, dan zal het MFC belangrijke inkomsten missen. Daarom zijn er twee exploitatiebegrotingen opgesteld. Een met paracommerciële vergunning en een met de huidige commerciële horecavergunning. Met een commerciële horecavergunning kan het MFC de begroting met de nodige commerciële inspanning positief houden. Deze activiteiten moeten dan wel toegestaan blijven. Met een paracommerciële vergunning zal de gemeente moeten bijdragen in het tekort van € 15.000 tot 20.000 per jaar.

Onderbouwing achterstallig onderhoud

De kosten voor achterstallig onderhoud liggen tussen de € 200.000 en € 280.000 excl. btw. Het verschil zit hem in het uitvoeren van hoognodig onderhoud en onderhoud dat op langere termijn er aan zit te komen maar die bij een grote verbouwing beter direct meegenomen kunnen worden. Daarnaast is gekeken naar een reservering voor de transitiekosten. De Heerdt betaalt aan personeel ongeveer 2,38 FTE. Dit is een kostenpost van ca. € 12.000. Bij het toepassen van de kantonrechtsformule kan dat oplopen tot € 40.000 a € 50.000. Omdat De Heerdt personeel nodig blijft houden, is de verwachting uiteindelijk op maximaal € 20.000 te zullen uitkomen als er niet kan worden volstaan met alleen transitiekosten. Daarbij zal mogelijk juridisch advies nodig zijn. Wellicht dat de gemeente ons daarbij kan ondersteunen.

Investeringsoverzicht

De totale investering bedraagt € 2.367.000. Deze is als volgt opgebouwd:

Realisatie MFA
De bouwkosten zijn begroot aan de hand van het schetsontwerp zoals dat in dit haalbaarheidsplan is opgenomen. De elementenbegroting is niet bijgevoegd bij dit
rapport maar kan natuurlijk worden ingezien. In de kosten voor realisatie is daarnaast rekening gehouden met plankosten voor de architect, etc.. Met kosten voor infra- en terreinvoorzieningen direct gerelateerd aan het MFC en met kosten voor inrichting en inventaris. Daarnaast is er een post meegenomen voor akoestische voorzieningen in de sportzaal die door David ook als muziekzaal gebruikt zal gaan worden.

Veld en Jap verplaatsen
Hieronder vallen alle kosten die te maken hebben met het creëren van de plek voor het Hart van Oosterwolde. Het huidige veld wordt verplaatst, grond moet worden aangekocht, de speeltuin aangelegd en het JAP verplaatst. En er moet een nieuwe scheiding gemaakt worden tussen openbaar gebied en VSCO.

Plein
Door de aanleg van het MFC op deze locatie ontstaat er ruimte voor een plein. Op dit plein is een overmaat aan parkeren aangebracht zodat parkeerproblemen in
directe omgeving kunnen worden opgelost. Dit plein kan tevens dienst doen als activiteitenplein voor het hele dorp bij bijzondere gelegenheden. Voor de kosten van aanleg zijn wij uitgegaan van € 35 per m2 plein. Het plein is inclusief ontsluitingsweg ca. 7.000 m2 groot.

Opbrengsten grond van De Heerdt en VSCO
De grond van De Heerdt vertegenwoordigt een herontwikkelingswaarde. Deze is voor de hoekwoningen van de Heerdt residueel (opbrengsten minus kosten) berekend op € 37.000 per woning en voor de tussenwoningen op € 22.000 per woning. De grondwaarde onder de appartementen aan het plein bedraagt ongeveer € 10.000 per appartement.

Subsidie Provincie
Voor subsidie van de provincie zijn we uitgegaan van de subsidieregeling ‘Steengoed benutten’ . Volgens ons kwalificeert dit project zich om te gaan voor het maximale te subsidieren bedrag van € 500.000. Misschien zijn er nog andere subsidiemogelijkheden bij de provincie. Hier zullen we nog onderzoek naar doen.

Overige subsidies
Taakstellend hebben we ons ten doel gesteld om minimaal € 100.000 subsidies binnen te halen. Hier zijn diverse mogelijkheden en fondsen voor beschikbaar.

Vervallen van investeringen in huidige dorpshuis en gymzaal
Bij realisatie van dit plan hoeven er geen investeringen meer plaats te vinden in het huidige dorpshuis en gymzaal.

Kosten voor duurzaamheid

De investeringen in duurzaamheid zullen ook economisch rendabel moeten zijn. We nemen hier dus geen extra kosten voor op. Wellicht is er wel een
financieringsbehoefte.

Investeringstekort

Worden alle opbrengsten verrekend met de verwachte kosten resteert er een negatief saldo van € 1.249.000. Dit bedrag dient dan nog wel opgesplitst te worden in een investeringstekort voor het MFC en voor het plein. De pleinfunctie zien we als openbaar gebied wat extra toegevoegd wordt aan Oosterwolde. Daarom is het ook niet redelijk deze bij het investeringstekort van het MFC op te tellen. Gevraagde netto investering voor het MFC met sportmogelijkheden bedraagt € 1.004.000. Gevraagde netto investering voor het plein bedraagt € 245.000. Opmerking, alle getallen zijn exclusief BTW, gezien de complexiteit is het verstandig
dat een fiscalist zich buigt over alle afdrachten van btw, overdrachtsbelasting etc..

Kosten sloop

Voor de sloop vanhet dorpshuis en de gymzaal is € 75.000 euro berekend. Deze kosten zijn nu meegenomen in het overall investeringsoverzicht. Zie hiernaast de
overall investeringsoverzicht.

Rol van de gemeente

De gemeente Oldebroek heeft een faciliterende rol in het geheel. Het plan wordt gedragen door het dorp en uitgevoerd door het dorp. Wij hebben ondersteuning nodig in het meedenken, afgeven van de vergunningen en het creëren van ingangen bij andere overheden voor bijdragen.

Conclusie

Er zijn 2 scenario’s denkbaar:

1. Gaan voor het nieuwe MFC

Hierbij wordt er een eenmalige investering gevraagd van € 1.249.000 excl. btw. en een jaarlijkse bijdrage in de exploitatie tussen de 0,- en € 20.000,- afhankelijk van de keuze voor een volledige horecavergunning of een paracommerciële vergunning. Dan staat er binnenkort een multifunctioneel centrum met sportmogelijkheden en een houdbare exploitatie. Het is duurzaam en geeft nieuwe impuls aan de leefbaarheid van het dorp. Oosterwolde is een ondernemend dorp. Het MFC zal de inwoners motiveren extra initiatieven te ontplooien. Enkele initiatieven zijn zaalvoetbal, volleybal, concerten en uitvoeringen. En er wordt een nieuw hart gecreëerd, een plein met een natuurlijke ontmoetingsfunctie. Waar alle openbare functies gecentreerd zijn. Iets wat er nu niet is in Oosterwolde.

2. Bestaande panden opknappen en de gymzaal als muziekzaal gebruiken

In deze situatie zal ook geïnvesteerd moeten worden. Uit eerdere berekening is gebleken dat dit een eenmalige investering vraagt van naar inschatting € 430.000. Er blijft dan een jaarlijks tekort bestaan van ca. € 30.000 voor exploitatie van de gymzaal. Er wordt dan geld geïnvesteerd in een oud niet functioneel gebouw dat ook nog eens niet duurzaam zal zijn. In dit scenario zal er ook geen plein komen in Oosterwolde en blijft de versnippering van voorzieningen een feit.

Financieel verschil

Het financiele verschil tussen scenario 1 en 2 is € 819.000. Waarbij de jaarlijkse exploitatie van scenario 1 positiever is.

Er is ook nog een (theoretisch) derde scenario denkbaar: Niets doen. Niets doen betekent dat de negatieve exploitatie, waar de Heerdt nu al mee te maken heeft, in versneld tempo doorzet. De kans is dan ook groot dat binnen 5 jaar geen centraal Dorpshuis in Oosterwolde meer aanwezig zal zijn. Dit is de verwachting van het huidige bestuur. De ervaring in andere kleine kernen leert dat het niet of nauwelijks mogelijk is om een dergelijke beweging om te keren. Met andere woorden: weg is weg en komt niet meer terug.